面对房东恶意抬高租金，成功保护租客权益
制造业是实体经济的主体，是国家经济命脉所系。对响应国家号召、从事制造业的企业主们来说，厂房租赁是绕不开的话题。厂房的租金贵、租期长、面积大、前期投入高，对企业而言可谓牵一发而动全身。企业主们只有积极应对厂房租赁的法律风险，才能安全高效地实现利润增长。
章先生（化名）早年来沪开办企业，自2002年起就承租了某建设公司位于市中心的工业厂房，十余年来始终诚信经营、从未拖欠租金。但随着城市界面的更新换代，市内各地拆迁的风声不胫而走。厂房的拆迁虽然“八字没一撇”，但作为房东的建设公司却早早动起了用抬高租金方式赶走租客的歪脑筋！
从两年前开始，厂房每年租金的涨幅就高达50%，勤恳守约的章先生始终苦苦支撑。但才短短两年，租金已经离谱地翻了倍，实在无力支付的章先生积极与房东沟通，谁料房东却一纸诉状将章先生告上法院，除了要求返还房屋，还主张高昂租金、违约金及滞金。
收到法院传票后，章先生感到既无助又寒心，急忙找到上海达尧律师事务所李嘉、康煜两位律师寻求帮助。
二、办案经过
由于房东在厂房租赁过程中处于强势地位，租赁合同中存在多处对章先生不利的条款，其中就包括高昂的违约金、滞纳金。但经仔细分析、研究，两位律师发现了本案的突破口，即厂房租金的实际支付方式与租赁合同约定的方式不符，且违约金、滞纳金条款在合法性、合理性方面存在重大瑕疵。
首先，双方实践中采用的是先用后付的租金支付方式，即用实际行动对合同中的租金条款进行了变更，故不存在违约金一说。其次，针对对方提出的滞纳金，我方认为滞纳金具有法定性，只能产生于国家行使公权力的过程中，合同双方无权约定滞纳金。最后，合同约定的违约金和滞纳金各项相加已经超过本金，明显不合理，即使法院认定存在违约金和滞纳金，也应当予以调整。
法庭上，我方律师步步为营，对方看似牢不可破的合同在我方辩护面前成为了空中楼阁。对方自知理亏，主动提出将租金调整至涨价前标准、希望调解结案，章先生念及双方近二十年的合作关系表示愿意接受。最终，在法官主持下双方达成调解，租金仍按涨价前的标准计算，违约金和滞纳金均无须支付。
三、律师提示
民事调解制度是解决纠纷的有效途径之一，不仅在法律框架内最大限度尊重当事人的意思自治，还有利于缓和涉争双方的对立情绪、修复受损的社会关系。
值得注意的是，民事调解书具有强制执行力，义务方未按调解协议约定履行义务的，法院将依法强制执行。故对待调解切不可草率，尽早委托律师，才能最大限度争取合法权益。
